媒體常有關於中國城市房地產泡沫的言論。近年我對這個問題感興趣，與廈門大學王亞南經濟研究院的牛霖琳教授共同研究。今年二月寫了一篇文章，題爲「供求決定的中國城市房產價格」，用經濟學的基本原理解釋了二十多年來中國城市房地產總體價格的大幅上升，而沒有發現泡沫的影響。現在向大家報告。
先看理論。房產是人們需要用的耐用消費品。每年消費量是所有房子的使用量，而不是當年購買房子的數量。根據經濟理論，消費量的需求q是由居民的收入y與房子的價格p來決定的。y的影響是正的，p的影響是負的。這裏用的y與p是經過消費者價格指數調整後的實際收入和相對價格。如果只有通貨膨脹發生，我們用的y與p不會增加來影響q。房屋的供應量等於它的消費量q。我們研究的城鎮住宅是人均消費總量。供應是由建築成本c與房屋價格p決定的。c的影響是負的，成本增加會減少供應；p的影響是正的，價格提高會增加供應。用簡單的數學語言來描述，需求方程用y與p來解釋q；供給方程用c與p來解釋q。假定y與c是已知，這兩個方程可以用來解釋兩個變數p與q。得到的結果p與q都是由y與c決定的。也可以說得到的結果是兩個方程式：第一個用y與c解釋p，第二個用y與c解釋q。
第一個方程可以用來說明中國城市房價p爲什麼增加得那麼快。p的增加大部分是y的影響。中國經濟發展很快，城市居民的收入y也增加得快，y這樣快的成長大大提升了房價p。換句話說，y的增加提高了房產需求。與此同時，供應的增加卻沒有那麼快，因爲城市房產的總數量是每年新增房產量的十幾倍。每年新房可能增加得快，但房地產總量增速有限。當需求大大提高而供應增加不足的時候，價格就會升高。這便是中國房地產價格十多年來快速上升的主要原因。雖然上面的經濟理論可以解釋房價的大增，但是解釋了多少，是不是還需要用其他的因素如地產泡沫來解釋，我們要用數據來回答這個問題。