回顧2018年，對房地產市場來說，2018年是典型的「政策年」和「搶收年」。前三季度，國家對房地產的態度是 「堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆」、「堅決遏制房價上漲」和「對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的城市堅決問責」，而後隨著廈門等熱點城市房價持續回落和天津等重點城市土地流拍案例增多，10月的中央政治局會議隻字未提房地產，12月的中央經濟會議在堅持「房住不炒」的基調下，進一步強化「因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任」。各種政策頻出對房企經營行爲產生了至關重要的影響，其中最爲突出的變化是開發商拿地積極性在2018下半年開始明顯下降，而且在預期樓市趨「涼」的情況下加速回籠資金，尤其是四季度在多個城市開始出現8折以下的「搶收」樓盤。
隨著宏觀調控政策的不斷調整和房企經營行爲的不斷變化，2019年料將是中國樓市的「分化年」和「迴歸年」。一二線城市積累了較多的改善居住需求，三四線城市透支了較多的未來購買能力，不同能級城市的房價大機率會加速分化。普通三四線城市的樓市走弱嚴重壓縮了房企 「彎道超車」的空間，而且經過2016-2018H1的集中「搶收」，房企的榜單區間越來越趨於穩定，「短平快」越來越讓渡於「精細化」，開發商存在越來越強的「品質迴歸」述求。
一、銷售新高與城市分化
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