中國置業者調查

2009年，中國樓市小陽春乍現之時，業內分析人士紛紛歸因於剛性需求的集中釋放，隨著樓市不斷增溫，市場結構也在悄悄轉變，蟄伏的投資客紛紛入場，帶動樓市一路飈高，小陽春變爲火熱的盛夏。「來者都是客」，而今經過一輪震盪，不同的買房人購房心態又是怎樣的呢？

依據購房目的的不同，中國消費者可分爲三類人羣：首次置業羣體、改善性需求羣體和投資需求羣體。據新浪樂居和零點研究諮詢集團合作最新發布的《2009年第3季度購房者信心指數研究報告》顯示，三類人羣購房信心指數呈現明顯的三個等級，其中投資置業者的購房信心指數最高，爲107.60；改善性需求羣體購房信心次之，爲103.65；而首次置業羣體的購房信心最低，僅100.5分。

附圖  三類人羣的購房者信心指數總體情況










資料來源：新浪樂居和零點研究諮詢集團合作最新發布的《2009年第3季度購房者信心指數研究報告》
注：中國購房者信心指數基於200分得分，0分表示購房信心度非常低，50分表示信心度較低，100分表示購房信心度一般，150分表示比較有信心，200分表示購房信心度非常高。

與以往的投資客略有不同，手頭富裕的投資者們對通膨的擔憂催生了保值增值的需求，面對股市的低迷徘徊、樓市走出低迷之後的強勢走高，他們很容易被吸引到樓市來。而且中高階物業的租金收益率具有一定吸引力（「中原中國」4大城市的商品房三級市場數據顯示：北京和上海中高階物業的租金收益率仍接近3%，深圳和廣州仍接近4%），更爲投資者提供了出手的理由，因而投資置業者表現出了更高的信心。而其他兩類購房者對收入的變化和整體經濟的冷暖更加敏感，尤其是首次置業羣體，處境最爲尷尬。

*首置羣體的「兩難」之一：現在買房，對消費環境信心不足；半年後再買，自己的購買力信心指數卻減弱

在購房信心指數的二級指標中，消費環境，購買力和供應水準指數均以首置羣體信心最低，他們對消費環境和供應水準的信心均處於信心不足區間。

就消費環境而言，爲了進一步鼓勵普通商品住房消費，2009年初兩會期間出臺了居民購買二套房享受首套房優惠的政策：對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水準，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策，一方面首付比例由四成降爲兩成，一方面貸款利率由基準利率的1.1倍優惠爲0.7倍。該政策啟用部分改善性需求的同時，也爲投資需求提供了契機，卻使得原屬於首次購房者的優惠失去了政策優勢，削弱了他們在市場上的競爭力。

對於供應水準，同樣是在2009年初，執行3年多的「90/70」政策陸續在全國解禁，面對2009年的大好形勢，開發商想方設法造更大、更豪華的房子，追求更高的溢價和利潤，因而可供剛性需求選擇的新盤很少。以北京市爲例，根據北京市商品房交易網公佈的最新數據，截至2009年11月12日，市場可供銷售的現房和期房套均面積分別爲146.6平米和127平米，如下表所示。

附表  北京市商品房交易網公佈數據 2009年11月12日